Airbnb à Nice : Ciotti relève le plafond à 120 jours — ce que ça change pour les propriétaires

La réglementation Airbnb à Nice évolue en 2026. Le conseil municipal a voté, le 19 juin, le relèvement du plafond de location des résidences principales de 90 à 120 jours par année civile.

Cette mesure doit s’appliquer à partir du 1er septembre 2026 et prendre fin le 31 décembre 2026, avant l’adoption annoncée d’un nouveau cadre réglementaire en 2027.

Pour les propriétaires niçois, cet assouplissement ouvre jusqu’à 30 jours supplémentaires de location sur l’année. Mais il ne supprime ni la déclaration du logement, ni le numéro d’enregistrement, ni les règles particulières applicables aux résidences secondaires.

Qu’est-ce que la mesure portée par Éric Ciotti sur Airbnb à Nice ?

On parle parfois de « loi Ciotti », mais cette expression est juridiquement imprécise. Il ne s’agit pas d’une nouvelle loi nationale. La décision résulte d’une délibération du conseil municipal de Nice adoptée le 19 juin 2026.

Au niveau national, le Code du tourisme fixe à 120 jours par année civile la durée maximale pendant laquelle une résidence principale peut être louée comme meublé de tourisme.

Depuis la loi du 19 novembre 2024 relative à la régulation des meublés de tourisme, les communes peuvent toutefois abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours par une délibération motivée. Nice avait utilisé cette possibilité avant de décider de revenir temporairement au plafond national.

Au 17 juillet 2026, le plafond de 120 jours n’est donc pas encore applicable. Un propriétaire doit continuer à respecter la limite de 90 jours jusqu’à l’entrée en vigueur du dispositif transitoire.

Le plafond à 120 jours : ce que cela signifie concrètement

Le nouveau plafond concerne uniquement les logements qui constituent réellement la résidence principale du loueur.

Une résidence principale est généralement le logement occupé au moins huit mois par an, sauf notamment en cas d’obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure. Cette qualification doit correspondre à la situation réelle du propriétaire et pouvoir être justifiée.

À compter du 1er septembre 2026, le propriétaire pourra louer cette résidence principale jusqu’à 120 jours sur l’ensemble de l’année civile. Il ne s’agit donc pas de 120 jours disponibles entre septembre et décembre : les nuits déjà louées depuis janvier doivent être déduites.

Le décompte doit intégrer Airbnb, Booking, les autres plateformes et les éventuelles réservations directes. La limite s’applique au logement sur l’ensemble de l’année, et non séparément pour chaque canal de réservation.

Avant et après : comparaison de la réglementation

Le changement porte donc principalement sur le nombre de jours autorisés pour une résidence principale. Les autres obligations restent en place. Le relèvement du plafond ne régularise pas automatiquement un logement exploité sans déclaration ou sans autorisation.

Ce que cela change pour la rentabilité de votre Airbnb

Trente jours supplémentaires peuvent représenter une réelle opportunité, particulièrement lorsqu’ils sont positionnés sur des périodes de demande soutenue.

Mais le passage de 90 à 120 jours ne garantit pas automatiquement une hausse proportionnelle des revenus. Le résultat dépend de la localisation, de la capacité du logement, de la qualité de l’annonce, des commentaires voyageurs, de la tarification et des coûts d’exploitation.

Pour tirer parti du nouveau plafond, le propriétaire doit raisonner en valeur de réservation plutôt qu’en simple volume de nuits. Une stratégie efficace consiste à :

De septembre à décembre, la demande varie selon l’arrière-saison, les vacances, les événements professionnels et les fêtes de fin d’année. Les prix doivent suivre cette évolution tout en intégrant les frais de ménage, de blanchisserie, d’accueil et de maintenance.

Quelles démarches effectuer auprès de la mairie de Nice ?

Le passage à 120 jours ne dispense pas de déclarer son meublé touristique. La réglementation prévoit une déclaration préalable soumise à enregistrement. Celle-ci précise notamment si le logement constitue la résidence principale du loueur.

Une fois la démarche effectuée, un numéro d’enregistrement est délivré. Ce numéro doit apparaître dans toute annonce publiée sur une plateforme de réservation.

1. Vérifier la qualification du logement

Le bien est-il réellement votre résidence principale, votre résidence secondaire ou un investissement locatif ? La réponse détermine les démarches et autorisations applicables.

2. Contrôler le numéro d’enregistrement

Le numéro doit correspondre au logement concerné et figurer dans toutes les annonces diffusées en ligne. Il ne doit pas être réutilisé pour un autre bien.

3. Calculer les nuits déjà réalisées

Le propriétaire doit additionner les réservations provenant de toutes les plateformes ainsi que les locations réalisées directement.

4. Relire le règlement de copropriété

Certaines copropriétés encadrent ou interdisent la location meublée touristique. Le relèvement du plafond municipal ne neutralise pas les clauses applicables dans l’immeuble.

5. Vérifier les obligations fiscales

Les revenus de la location restent soumis aux obligations fiscales applicables. La collecte de la taxe de séjour par une plateforme ne dispense pas le propriétaire de vérifier sa situation déclarative.

Faut-il encore déclarer son logement ?

Oui. Le plafond de 120 jours correspond uniquement à une durée maximale de location. Il ne remplace pas la déclaration et ne constitue pas une autorisation générale.

Une annonce de meublé touristique doit comporter le numéro d’enregistrement prévu par la réglementation. La commune peut également demander au propriétaire de transmettre le nombre de jours pendant lesquels le logement a été loué.

Une déclaration inexacte, un faux numéro ou l’absence de formalité peut entraîner des sanctions. Les informations doivent donc être actualisées lorsque la situation du logement ou du propriétaire change.

Résidence principale et résidence secondaire : des règles différentes

Le relèvement à 120 jours concerne la résidence principale. Il ne permet pas de louer librement une résidence secondaire pendant la même durée.

Pour une résidence principale, la location touristique est autorisée dans la limite annuelle applicable, sous réserve de respecter les formalités déclaratives.

Pour une résidence secondaire ou un logement exclusivement consacré à la location courte durée, une autorisation de changement d’usage peut être nécessaire. Les règles locales peuvent également varier selon le secteur géographique et la situation du bien.

Un propriétaire ne doit jamais déclarer un logement comme résidence principale uniquement pour bénéficier des 120 jours. Cette qualification doit correspondre à la réalité de l’occupation et pouvoir être justifiée.

Comment anticiper les 30 jours supplémentaires ?

Les propriétaires concernés peuvent préparer leur calendrier avant le 1er septembre, sans dépasser entre-temps le plafond de 90 jours actuellement applicable.

Il est également indispensable de synchroniser les calendriers entre les différentes plateformes afin d’éviter les doubles réservations. Les propriétaires devront enfin suivre les décisions prises pour 2027, puisque le dispositif annoncé pour 2026 reste transitoire.

Vous n’avez pas le temps de gérer tout cela ?

Profiter des jours supplémentaires demande plus qu’une simple ouverture du calendrier. Il faut suivre la réglementation, ajuster les tarifs, répondre aux voyageurs, organiser les arrivées, coordonner le ménage et contrôler la qualité du logement.

Faire appel à une conciergerie Airbnb à Nice permet de déléguer ces opérations et d’adapter la stratégie du logement à la saisonnalité locale.

Nice Renting accompagne les propriétaires dans la gestion de leur annonce, des réservations et de l’expérience voyageur. L’objectif est de tirer parti des périodes autorisées sans sacrifier la qualité du service ni la tranquillité du propriétaire.