Réglementation Airbnb à Nice en 2026 : tout ce qu’un propriétaire doit savoir

La réglementation Airbnb à Nice en 2026 ne se résume pas à une seule règle. Un propriétaire doit distinguer plusieurs sujets : le statut de son logement, la durée pendant laquelle il peut le louer, l’autorisation de changement d’usage éventuelle, l’enregistrement du meublé, la taxe de séjour et la déclaration de ses revenus.

Ces obligations ne s’appliquent pas toutes de la même manière. Les règles concernant une résidence principale sont différentes de celles applicables à une résidence secondaire ou à un appartement acheté spécifiquement pour de la location touristique.

L’objectif de ce guide est donc de réunir au même endroit les principales règles Airbnb à Nice pour un propriétaire et de vous aider à identifier les démarches correspondant à votre situation.

Le cadre légal de la location courte durée à Nice en 2026

Un meublé de tourisme est un logement meublé proposé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Il peut s’agir d’un studio, d’un appartement ou d’une maison loués pour quelques jours ou quelques semaines.

À Nice, la réglementation combine des règles nationales issues notamment du Code du tourisme et du Code de la construction et de l’habitation avec des règles locales adoptées par la Ville et la Métropole Nice Côte d’Azur.

Avant de commercialiser un logement, le propriétaire doit donc vérifier au minimum :

Il est important de traiter ces obligations séparément : obtenir un numéro d’enregistrement ne remplace pas une autorisation de changement d’usage lorsque celle-ci est exigée.

Le plafond de nuits : résidence principale et résidence secondaire

Résidence principale : jusqu’à 120 jours par an

Le Code du tourisme fixe un plafond national de 120 jours de location par année civile pour une résidence principale, tout en permettant aux communes d’abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours.

Nice avait utilisé cette possibilité pour limiter la location des résidences principales à 90 jours. La Ville a toutefois adopté une nouvelle délibération le 19 juin 2026 portant ce plafond à 120 jours à compter du 1er septembre 2026.

À la date de publication de ce guide, c’est donc la limite de 120 jours par année civile qui doit être retenue pour une résidence principale située à Nice.

Pour comprendre cette évolution plus en détail, consultez notre article consacré au passage du plafond Airbnb à 120 jours à Nice en 2026 .

Résidence secondaire ou investissement locatif

Pour une résidence secondaire ou un appartement destiné à l’investissement locatif, la logique est différente. À Nice, une autorisation préalable de changement d’usage doit être obtenue avant d’envisager l’enregistrement et la mise en location touristique.

L’obligation d’enregistrement en mairie de Nice

La mise en location d’un meublé touristique implique également une déclaration et l’obtention d’un numéro d’enregistrement.

Ce numéro permet d’identifier le logement et doit apparaître dans l’annonce de location. Il est notamment utilisé pour permettre aux autorités et aux plateformes de rapprocher l’activité de location du logement déclaré.

Pour les logements soumis au changement d’usage à Nice, la Métropole précise que l’autorisation correspondante doit être obtenue avant la création du numéro d’enregistrement.

Nous avons détaillé toute cette procédure dans notre guide : comment déclarer son Airbnb en mairie à Nice en 2026 .

La taxe de séjour : collecte et reversement à la Métropole

La taxe de séjour est une contribution payée par les visiteurs hébergés sur le territoire. Elle participe notamment au financement des actions liées à l’accueil et à la promotion touristique.

Selon le mode de réservation utilisé, la taxe peut être collectée et reversée par un intermédiaire comme une plateforme de réservation. Il ne faut toutefois pas partir du principe qu’Airbnb, Booking.com ou une autre plateforme règle automatiquement toutes les obligations du propriétaire dans toutes les situations.

Le propriétaire doit donc conserver un suivi clair des séjours réalisés et vérifier, pour chaque canal de réservation, qui collecte effectivement la taxe et quelles déclarations doivent encore être effectuées sur le portail métropolitain.

Déclaration fiscale : régime micro-BIC ou régime réel

Les revenus issus d’une location meublée doivent être déclarés fiscalement. Ils relèvent en principe de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC.

Deux grandes logiques fiscales peuvent notamment s’appliquer : le micro-BIC, qui utilise un abattement forfaitaire lorsque les conditions sont remplies, et le régime réel, qui permet de prendre en compte les charges selon les règles fiscales applicables.

Attention : la fiscalité des meublés de tourisme a récemment évolué. Pour la déclaration effectuée en 2026 sur les revenus de 2025, l’administration fiscale indique notamment :

Le régime réel peut être plus adapté dans certaines situations, notamment lorsque les charges réellement supportées sont importantes. Le meilleur choix dépend toutefois de la situation du propriétaire, de ses recettes, de ses charges et de la structure de son activité.

La fiscalité évoluant régulièrement, il est préférable de faire valider votre régime par un expert-comptable ou un professionnel fiscal plutôt que de reproduire automatiquement une règle trouvée dans un ancien guide Airbnb.

Ce que change la délibération municipale du 19 juin 2026

On rencontre parfois l’expression « loi Ciotti » pour désigner l’évolution intervenue à Nice en 2026. Juridiquement, cette expression est imprécise : il ne s’agit pas d’une nouvelle loi nationale, mais d’une délibération du conseil municipal de Nice adoptée le 19 juin 2026.

Le changement le plus visible pour les propriétaires de résidences principales est le retour au plafond de 120 jours par année civile à partir du 1er septembre 2026, après une période durant laquelle Nice appliquait une limite locale de 90 jours.

Cette évolution assouplit donc la durée de location autorisée pour une résidence principale. Elle ne supprime en revanche ni l’enregistrement, ni les obligations liées à la taxe de séjour, ni les règles de changement d’usage concernant les autres logements.

Autrement dit, disposer de davantage de jours potentiellement louables ne signifie pas que l’ensemble de la réglementation a été supprimé ou simplifié en une seule formalité.

Ce que risquent les propriétaires non conformes

Les obligations applicables aux meublés touristiques font l’objet de contrôles, notamment sur la déclaration du logement, le numéro d’enregistrement, le respect du plafond applicable et les autorisations de changement d’usage.

Des sanctions financières peuvent être prévues en cas de non-respect des règles. Les autorités peuvent également intervenir sur la validité de l’enregistrement ou sur la possibilité de continuer à exploiter le logement lorsque les conditions légales ne sont pas respectées.

La Ville de Nice dispose par ailleurs d’une Mission Protection des Logements chargée notamment du contrôle des règles concernant le changement d’usage des locaux d’habitation.

La bonne approche consiste donc à vérifier sa situation avant la première réservation plutôt qu’à attendre un contrôle pour régulariser le logement.

Gérer sa conformité sans se noyer dans l’administratif

Une fois les différentes obligations séparées, la réglementation devient plus lisible : identifier le statut du logement, obtenir le changement d’usage si nécessaire, enregistrer le meublé, suivre les nuitées, gérer la taxe de séjour et déclarer correctement les revenus.

Le véritable enjeu est souvent de maintenir ces éléments à jour tout en assurant l’exploitation quotidienne du logement : tarification, calendrier, communication avec les voyageurs, check-in, ménage et gestion des incidents.

Pour les propriétaires qui souhaitent centraliser ces sujets, il est possible de déléguer la gestion réglementaire ainsi que l’exploitation opérationnelle du logement à Nice Renting.